Vender una vivienda puede generar importantes consecuencias fiscales que conviene conocer antes de firmar la escritura de compraventa. Cuando el inmueble vendido no tiene la consideración de vivienda habitual, la operación puede generar una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
En este artículo explicamos cómo se calcula la ganancia patrimonial, qué gastos pueden deducirse y qué impuestos debe tener en cuenta el propietario al vender una vivienda en 2025.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de un inmueble se calcula mediante la siguiente fórmula:
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión − Valor de Adquisición
Valor de Transmisión
Es el importe real obtenido por la venta, descontando aquellos gastos e impuestos que haya asumido el vendedor y que estén directamente relacionados con la transmisión.
Entre los más habituales encontramos:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU), cuando corresponde abonarla al vendedor.
- Gastos notariales o registrales asumidos por el transmitente.
- Otros gastos necesarios para formalizar la venta.
Valor de Adquisición
El valor de adquisición está formado por:
- Precio de compra del inmueble.
- Impuestos y gastos satisfechos en la adquisición:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA.
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
- Inversiones y mejoras realizadas en la vivienda.
Es importante señalar que no se consideran mejoras los gastos de mantenimiento, conservación o reparación, ya que estos no incrementan el valor de adquisición a efectos fiscales.
Ejemplo Práctico
Compra
- Precio de compra: 150.000 €
- ITP y gastos asociados: 15.000 €
- Reforma considerada mejora: 20.000 €
Valor de adquisición: 185.000 €
Venta
- Precio de venta: 250.000 €
- Comisión inmobiliaria: 10.000 €
Valor de transmisión: 240.000 €
Ganancia Patrimonial
240.000 € – 185.000 € = 55.000 €
La ganancia patrimonial obtenida sería de 55.000 euros.
¿Qué tipo impositivo se aplica en 2025?
Las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles tributan en la base imponible del ahorro del IRPF.
La escala aplicable en 2025 es la siguiente:
| Base del ahorro | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Cálculo de la cuota para una ganancia de 55.000 €
- Primeros 6.000 € × 19% = 1.140 €
- Siguientes 44.000 € × 21% = 9.240 €
- Restantes 5.000 € × 23% = 1.150 €
Cuota aproximada de IRPF: 11.530 €
¿Existe exención por reinversión?
Una de las dudas más frecuentes entre los propietarios es si pueden evitar tributar reinvirtiendo el dinero obtenido en otra vivienda.
La respuesta es clara:
Si la vivienda vendida no tiene la consideración de vivienda habitual, no resulta aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual.
Por tanto, aunque el importe obtenido se destine posteriormente a la compra de otra vivienda, la ganancia patrimonial generada por la venta tributará con carácter general en el IRPF.
Venta de vivienda por mayores de 65 años
La normativa establece un tratamiento especial para los contribuyentes mayores de 65 años.
Cuando la vivienda vendida es la vivienda habitual
La ganancia patrimonial obtenida está totalmente exenta de tributación.
Cuando se vende una segunda residencia o inmueble de inversión
La exención anterior no resulta aplicable.
Sin embargo, los mayores de 65 años pueden beneficiarse de una exención parcial o total si reinvierten el importe obtenido en la constitución de una renta vitalicia, siempre que se cumplan los requisitos y límites establecidos por la Ley del IRPF.
Otros impuestos y gastos asociados a la venta
Además del IRPF, la venta de una vivienda puede generar otros costes que conviene tener presentes:
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Este impuesto grava el incremento de valor experimentado por el terreno urbano durante el periodo de tenencia del inmueble.
Su importe dependerá de:
- El municipio donde se encuentre la vivienda.
- El valor catastral del suelo.
- El tiempo transcurrido desde la adquisición.
Gastos de transmisión
También pueden existir:
- Honorarios de intermediación inmobiliaria.
- Gastos notariales.
- Gastos registrales.
- Certificados obligatorios para la venta.
Conclusión
Antes de vender una vivienda es fundamental realizar un cálculo previo de la posible ganancia patrimonial y de los impuestos asociados a la operación.
Una correcta planificación fiscal permite conocer el importe neto que recibirá el propietario y evitar sorpresas en la próxima declaración de la renta.
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